Видное. Новости

Яндекс.Погода

четверг, 19 октября

облачно с прояснениями+7 °C

Онлайн трансляция

Находится ли Подмосковье под угрозой геттоизации?

27 сент. 2017 г., 14:38

Просмотры: 142


Московская область обладает собственным инструментом – нормативами, с помощью которых можно регулировать аппетиты застройщиков, ограничивая количество квадратных метров.

Говоря о геттоизации мегаполисов, чаще всего вспоминают западные примеры. Действительно, первые примеры возникновения городских гетто были зафиксированы как раз в США и Европе, но сегодня геттоизация становится реальностью российских городов…

Данный термин в своей теории применяет по отношению к Подмосковью архитектор бюро Kleinewelt Architekten Сергей Переслегин. О том какие методы необходимо применять региону для балансированного развития архитектор рассказывает “Вести.Недвижимость”.

Москва и Московская область, да и российские города как таковые по-своему уникальны — в том плане, что в их истории феномен гетто до недавних пор не был представлен вообще. Можно, конечно, вспомнить Немецкую слободу, ремесленные слободы дореволюционной России, но здесь есть принципиальный момент: подобное расселение не было никак связано с дискриминацией, с поражением в правах, в качестве жизни. Советский период с его распределением жилья и отсутствием рынка вообще оставил память о слободах только в топонимике. Да, безусловно, и в советской Москве были более престижные районы и менее престижные, были дома генералитета, деятелей культуры и тому подобное, но о геттоизации тут речь не шла.

Сейчас во многих регионах собственники, желающие заработать на аренде своего имущества, сдают жилье, позволяют съемщикам селиться на ограниченной площади большими группами, часто моноэтническими. И дальше явление приобретает лавинообразный характер. Соседи, недовольные изменением окружения, со временем принимают решение покинуть ставший некомфортным район, их место занимают приезжие и так далее.

Этот процесс можно тормозить законодательными инструментами — необходимость регистрации, контроль со стороны участкового и ФМС и тому подобное. Но помимо рыночных факторов есть и градостроительные.

Сейчас строится много жилья для очередников, военных, много такого жилья продается по откровенно демпинговым ценам. Из-за дешевизны недвижимости жилье в этих ЖК активно покупают частные инвесторы — по пять квартир на человека в погоне за заработками. Как следствие — жилье массово начинает сдаваться по низкой цене, и эти районы занимают приезжие. В пригородных анклавах формируется своя культура, свой ритм жизни — среднестатистический москвич, приехав в такой район, сразу почувствует себя чужим.

Развитие территорий московского региона должно вестись только комплексно, только в соответствии с мастер-планом. Москва должна быть связана с областью и функционально, и транспортно. И прозрачные, понятные правила, учитывающие специфику этого совместного развития города и области, в обязательном порядке необходимо прописать в мастер-плане. В нем же должны быть отражены планы обоих регионов по освоению промышленных территорий, пустырей, земель вдоль железных дорог и прочих “белых пятен” на карте города. На самом деле, составление единого плана позволит региону осознать, как много еще скрытых ресурсов для развития у него есть. Общая стратегия развития поможет выявить эти ресурсы и планомерно осваивать территории, не допуская такого болезненного явления, как геттоизация.

Может показаться, что это преувеличение, но я уверен, что если не пытаться остановить процесс сейчас, то через 15-20 лет новые кварталы, которые сейчас строятся в Подмосковье, будут напоминать декорации к фильмам в жанре антиутопии. Понятно, что нельзя росчерком пера запретить девелоперам осваивать Подмосковье. Но вмешательство в процесс на законодательном уровне просто необходимо. Это пересмотр требований по составу социальной, транспортной инфраструктуры, по этажности и плотности застройки. Это, безусловно, создание мастер-плана, единой стратегии развития Москвы и Подмосковья. Можно просто взять московские нормы и применить их в области.

Не исключаю, что в ряде случаев с уже построенным в Подмосковье жильем придется применить именно этот метод.

Свою взвешенную и аргументированную оценку для "Вести.Недвижимость" дала вице президент НИиПИ ИГСП Анна Курбатова. Надо заметить, что Анна Сергеевна также является доктором географических наук, членом Союза архитекторов России, профессором Международной Академии архитектуры  судебным экологическим экспертом.

Московская область — один из самых динамично развивающихся регионов и один из самых густонаселенных субъектов РФ. И, действительно, первый пояс муниципальных образований Московской области, приближенных к МКАД, является самым густонаселенным и это вполне логично.

За последние 20 лет, с момента отхода от социалистической системы планирования, Московский регион пережил два крупных события в сфере градостроительной деятельности.

В 2012 году, после выделения из состава области Юго-Западного сектора и передачи его Москве начался процесс разработки градостроительной документации и для территорий Новой, и для территорий Старой Москвы. Генеральными планами, Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), проектами планировок территорий (ППТ) были покрыты обширные территории, сопоставимые по масштабу с муниципальными образованиями области.

В 2015 году началась разработка генеральных планов и ПЗЗ 90 процентов муниципальных образований Московской области. Эти процессы начались практически одновременно и впервые были тесно связаны между собой как в формате сотрудничества, так и в формате пространственной конкуренции. Сотрудничество стало необходимым инструментом принятия планировочных решений в вопросах развития транспортной, инженерной, социальной и экологической инфраструктур, так как Новая Москва заняла в планировочном отношении секторальное положение на территории области, включив в себя фрагменты непрерывных структур – ЦКАД, ММК и МБК, Киевского шоссе, Киевской железной дороги, но самое главное – рек, водосборных бассейнов и лесных массивов, то есть элементы природных потоковых систем, которые формируются и функционируют вне административных границ.

Вот несколько примеров из практики проектирования этого периода. ППТ поселения Рязановское, входящего в Новомосковский административный округ Москвы, разрабатывался как часть расположенного на границе с ним города Подольска, являющегося, в свою очередь, частью городского округа Подольска. Говорящий факт – при поиске решений трассировки и транспортного обслуживания региональной дороги «Солнцево – Бутово – Видное» они выбирались таким образом, чтобы одновременно собрать и усилить «точки роста» и в Москве, и в области. Поэтому планировочная сетка поселения появилась именно как следствие прохождения трассы.

Кроме того, система центров активности на территории поселения Рязановское планировалась исходя из того, что Подольск, один из крупнейших и старейших городов Подмосковья, безусловно, является центром социальной и экономической активности этой части агломерации. Он будет притягивать и жителей Новой Москвы, а значит, получит дополнительный ресурс развития. Принимая во внимание этот факт, мы запланировали (НИиПИ ИГСП прим. автора) в Рязановском поселении систему мест приложения труда и услуг преимущественно формата "шаговой доступности" для жителей и поселения, и округа.

Интеграционные решения продиктованы именно агломерационными процессами. В последние 5 лет они стали учитываться при принятии планировочных решений обоими субъектами именно в силу того, что процесс проектирования в масштабе генеральных планов идет одновременно.

На современном этапе при разработке генеральных планов муниципальных образований Московской области есть ряд очень существенных особенностей – техническое задание и график разработки были во многом инновационными. Нестандартная разбивка работы на этапы позволила собрать не просто исходные данные, а сразу сориентироваться на те, которые позволили выявить наличие и остроту дефицитов в системах социального, инженерного и транспортного обслуживания. Принятая в 2015 году новая редакция региональных нормативов градостроительного проектирования проверялась на актуальность и применимость с помощью данных о фактической обеспеченности жителей объектами социальной инфраструктуры — об очередях в детские сады, школы, медицинские учреждения – и нормативы сразу же корректировались для приведения их в соответствие с требованиями региона. Этот уникальный опыт невозможно было получить иначе. Теперь Подмосковье обладает собственным инструментом – нормативами, с помощью которых можно регулировать аппетиты застройщиков, ограничивая количество квадратных метров необходимостью затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры удовлетворяющих потребности современного и будущего населения.

В ходе первого этапа разработки генеральных планов муниципальных образований Московской области были выявлены территории, где сформировались жилые районы с дефицитом объектов обслуживающих инфраструктур. В них решениями генеральных планов фактически останавливалось проектирование новых районов жилищного строительства, не решающих проблемы обманутых дольщиков, расселения ветхого и аварийного фонда, обеспечивалось резервирование земельных участков только под строительство социальных объектов и мест приложения труда. К таким муниципальным образованиям относятся, прежде всего, Балашиха, Химки, Мытищи, Одинцово, Видное, Щелково. В них в ближайшие 20 лет предпочтение будет отдано застройщикам, создающим рабочие места и услуги – платформу экономического развития. До 2015 года эти города в основном застраивались как спальные районы в составе Московской агломерации.

Одна из задач, впервые поставленная в рамках процесса разработки генпланов — создание рабочих мест минимум для 50 процентов нового населения, возникающего на территории застройки. Впервые власти заставили по-новому отнестись и к расчетам численности будущего населения, и к поиску решения новых рабочих мест. Для большинства муниципальных образований, особенно в ближнем поясе Подмосковья, эта задача может решаться только на основе кластерного подхода.

В рамках разработки генеральных планов существующая структура рабочих мест была проанализирована в каждом муниципальном образовании Московской области. По результатам легко спрогнозировать какую отрасль нам необходимо дополнительно развить в каждом из них. Сегодня рабочих мест в регионе свыше 2,5 миллионов, что составляет 35 процентов от существующего населения. Перед Правительством Московской области стоит задача по достижению показателя 50 процентов, резервированию на перспективу территорий для создания 1,1 миллиона новых мест приложения труда. В этом направлении идет активная работа. За 2015-2016 в Московской области создано более 100 тысяч рабочих мест.  Кроме того, для покрытия существующего и отложенного дефицита в генеральных планах зарезервировано порядка 14 тысяч гектаров земель.

Примеров тут множество. Одинцовский район после того, как Правительство Московской области стало единым заказчиком на всю граддокументацию, впервые стал рассматриваться как единое планировочное образование, а не как две составные части – одна как часть лесопаркового защитного пояса Москвы, другая – как часть Московской области и «периферия» района. Сегодня его роль оценивается не просто как часть области, развивающаяся в увязке с Москвой, а как часть ЦФО, формирующая связи с европейскими странами. Проходящие по его территории Минское и Можайское шоссе, а также Белорусская железная дорога являются чрезвычайно активными экономическими системами. Это определяет заинтересованность многих федеральных ведомств в развитии своей деятельности на территории района. Анализ происходящих процессов лег в основу подготовки плана, определившего структуру локальных центров. План был обсужден с административными и бизнес-сообществами. С опорой на него были подготовлены генеральные планы муниципальных образований как части общей кластерной системы. Это значило, что решения по зонированию принимались не только исходя из прав собственников и локальных особенностей, а исходя из важности и потенциального спроса на услуги в аспектах развития и агломерации, и страны. Например, Кубинка, где идет проектирование и строительство федерального парка «Патриот», будет развиваться как новый локальный центр.

При этом важно, что парк рассматривается не просто как самостоятельный объект притяжения, а как часть областного рекреационного кластера, объединяющего Западный оборонительный рубеж времен Великой Отечественной войны – Верею, Можайск, Волоколамск. Такой подход помог при выработке проектных решений сразу заложить посредством планировки градостроительных систем возможность для развития социальных и экономических связей — драйверов развития этих городов.

Кроме того, важным обстоятельством является то, что до начала разработки генеральных планов по инициативе Правительства Московской области практически все муниципальные образования были вовлечены в процесс поиска стратегий территориального маркетинга и вариантов брендирования. На подготовительном этапе это принесло хорошие плоды, потому что местные власти, представители бизнеса и жители стали искать и находить современные и исторически унаследованные "сильные стороны" и конкурентные преимущества своих территорий. Так, например, в ходе разработки этих тем наш институт и Администрация Можайского района наметили «точки роста», исходя из конкурентных преимуществ территории – богатого и героического исторического прошлого, брендов "Можайское молоко", "Бородино", "Можайское водохранилище". В результате родился вербальный бренд района – "Можайск может!". Не пропал впустую и тот факт, что Можайское княжество, используя сильные стороны экономико-географических условий, единственное в Московии имело собственную чеканную монету – именно она отражена в визуальном образе бренда.

Ещё одним примером кластерных подходов, лежащих в основе процесса разработки генеральных планов, может быть концепция "Москва река – рекреационная ось региона", разработанная по инициативе Администрации Одинцовского района. Всем известны планы Москвы по развитию территорий, прилегающих к Москве-реке. Но она входит в столицу и выходит из нее на территориях области. В концепции Москва-река рассматривается как одна из планировочных и экономических осей рекреационной деятельности и системы расселения. Земли Можайского, Одинцовского, Ленинского, Раменского районов, Красногорского и Луховицкого городских округов, расположенные вдоль речной долины, считаются наилучшими в экологическом и экономическом аспектах.

При подготовке генеральных планов муниципальных образований мы предусматривали необходимость учета этой уникальной оси, предлагая экономическую основу её развития в секторе услуг – медицине, рекреации, экологически чистом сельском хозяйстве. Выполненные нами модели транспортных потоков чётко показывают активные связи этих территорий с Москвой — ежедневные круглогодичные в ближнем поясе и сезонные – в дальнем. За счет этих территорий предлагается формировать систему новых рабочих мест в экологически чистых секторах экономики.

Известная истина об обратной стороне медали работает и на этом примере. С одной стороны, в Подмосковье уже построено много жилой недвижимости, обусловившей рост будущей численности населения за счет процессов миграции, и в этом корень многих проблем. С другой стороны, именно численность жителей позволяет привлекать сюда разные виды бизнеса, нуждающиеся в высококвалифицированных работниках и большой покупательской активности. Сегодня на развивающихся высокотехнологичных предприятиях Подольска, Домодедово, Химок работают и жители Подмосковья, и москвичи. А торговые сети, ориентированные не на административные границы, а на спрос, широко развиваются и в ближнем, и среднем поясах области.

Выпуск большого объема продуктов питания, вызванный политикой импортозамещения, и их распространение через местные торговые сети и в области, и в Москве стимулирует дальнейшее развитие сельского хозяйства региона. В результате Правительство Московской области провозгласило запрет на неконтролируемый перевод сельскохозяйственных земель под иные функции как одно из условий принятия проектных решений.

Эти тенденции сегодня закрепляются в документах территориального планирования — генеральных планах и Правилах землепользования и застройки. Результатом их реализации станет выход области на сбалансированный путь развития территории в системе агломерации.

В настоящее время на территории Подмосковья в основном реализуется строительство жилья по граддокументации, которая утверждалась в период 2004-2012 годов. С момента перераспределения полномочий в градостроительной сфере на региональный уровень подмосковные власти ведут серьезную работу по выравниваю баланса обеспеченности жителей объектами необходимых инфраструктур. Каждая застройка должна иметь смысл, быть сбалансированной и решать проблемы ветхого и аварийного фонда или обманутых дольщиков.

Источник